築古物件はアリ？初心者でも失敗しない不動産投資の物件選び完全ガイド
生徒
「先生、不動産投資って築年数の古い“築古物件”でもアリなんですか？」
先生
「良い質問ですね。不動産投資において築古物件は価格が安くて利回りが高くなる可能性がありますが、注意点もありますよ。」
生徒
「初心者が築古物件に手を出すのは危険なんでしょうか？」
先生
「一概には言えません。では、築古物件のメリット・デメリット、そして初心者に向いている物件選びのポイントを詳しく見ていきましょう！」
1. 築古物件とは？
「築古物件」とは、一般的に築20年以上が経過した中古のアパートやマンションを指します。不動産投資では新築よりも築年数の経った物件を購入して運用するケースも多く、価格が安く、利回りが高くなりやすいという特徴があります。
2. 築古物件のメリット
- 物件価格が安い：新築や築浅物件に比べて購入価格が安いため、少ない自己資金で不動産投資を始めやすいのが魅力です。
- 表面利回りが高い：家賃は築年数で大きくは下がらない場合も多く、購入費用に対して家賃収入が多くなるため、利回りが高くなりやすいです。
- 実績あるエリアの判断がしやすい：築年数が長いため、過去の入居率やエリアの人気度をデータで確認しやすいです。
3. 築古物件のデメリットと注意点
- 修繕費用がかかる：外壁、屋根、水回りなど、購入後すぐにリフォームが必要になることも多いです。
- 融資が通りにくい：金融機関によっては築年数を重視し、融資条件が厳しくなることがあります。
- 耐震基準に注意：1981年以前に建てられた建物は旧耐震基準で、地震対策が不十分な可能性もあります。
- 空室リスク：古さから敬遠されることもあり、空室が長引く可能性があります。
4. 初心者が物件を選ぶときのポイント
不動産投資初心者が失敗しにくい物件を選ぶには、以下の点をしっかり押さえておくことが大切です。
4-1. 立地が最重要
駅から徒歩10分以内、大学・病院・スーパーが近くにあるなど、生活利便性の高い立地を選びましょう。築年数より立地の良さが入居者にとっては魅力です。
4-2. リフォームの有無
内装や設備のリフォーム済み物件は、初期費用は高くなっても、すぐに入居者を募集できるメリットがあります。未改装ならリフォーム費用も見込んだ予算設計が必要です。
4-3. 管理状態をチェック
共用部分の清掃やゴミ捨て場、ポストの状態など、日常的な管理状況を見ることで、管理の質が分かります。管理が悪い物件は空室が多い傾向があります。
4-4. 価格だけで判断しない
価格が安い＝お得とは限りません。修繕費、空室リスク、資産価値の下落を総合的に考慮しましょう。
5. 築古物件が向いている人とは？
築古物件は以下のような人に向いています。
- 少ない資金から不動産投資を始めたい人
- DIYやリノベーションに興味がある人
- 高利回りを狙って積極的に投資をしたい人
ただし、物件選び・収支計算・リスク管理にある程度の知識が必要なため、初心者が取り組む場合は、不動産会社や経験者のサポートを受けることが大切です。
6. 初心者におすすめの物件とは？
初心者が不動産投資を始めるなら、以下の条件を満たす物件が向いています。
- 築10年～20年程度で大規模修繕済み
- 駅近・需要のある立地
- 管理会社がしっかりしている
- 空室が少ない、または満室稼働中
- 収支計算がしやすい、修繕履歴が明確
築浅にこだわる必要はありませんが、安心して運用できる物件で実績を積むことが将来的なステップアップにつながります。
