先生と生徒の会話形式で理解しよう

生徒

「サブリース契約って、家賃保証してくれるって聞いたんですけど、安心して任せていいんですか？」

先生

「家賃保証という言葉だけで判断すると危険ですよ。サブリースにはいくつか落とし穴があるので、仕組みをよく理解しておくことが大切です。」

生徒

「落とし穴って、例えばどんなことがあるんですか？」

先生

「それでは、不動産投資初心者がつまずきやすいサブリース契約の注意点を、実例を交えて解説していきましょう。」

1. サブリース契約とは？仕組みを理解しよう

サブリース契約とは、不動産オーナーが所有するアパートやマンションを、管理会社が一括で借り上げる契約のことです。管理会社はその物件を第三者（入居者）に再度貸し出し、オーナーには一定額の「家賃保証」を行う仕組みです。

表面上は、「空室リスクがなくなる」「家賃収入が安定する」といったメリットが強調されますが、実際には契約内容によってはリスクも多く存在します。

特に、不動産投資初心者にとっては、安定収入という言葉に安心してしまうことが多く、契約内容の確認を怠ることで後悔するケースが後を絶ちません。

2. よくある落とし穴：家賃保証額の減額

サブリース契約で最も多いトラブルが、家賃保証額の突然の減額です。

実例：当初の契約では月額10万円の保証だったが、数年後に「市場家賃が下がった」という理由で7万円に減額された。

サブリース契約書には、「保証家賃は見直し可能」と記載されていることが多く、オーナー側の同意なしに一方的に家賃が下がるケースもあります。

その結果、ローン返済額に満たない収入となり、自己負担が増えてしまうという事態に陥る可能性があります。

サブリース契約では、「管理会社が全部やってくれる」と思われがちですが、修繕や原状回復の費用はオーナー負担であることが多いです。

実例：入居者退去後に大規模な原状回復が必要になり、数十万円の請求がオーナーに届いた。

契約書に「修繕費はオーナー負担」と明記されている場合、管理会社に任せていたとしても、費用の請求はオーナーに来ます。

また、修繕内容や業者の選定も管理会社任せになるため、相場より高額な請求が発生するケースもあります。

サブリース契約の多くは、10年〜30年といった長期契約です。途中で「やっぱりやめたい」と思っても、違約金が発生するか、契約解除できないケースがあります。

実例：所有者が売却を希望したが、サブリース契約がネックとなって買い手が見つからなかった。

サブリース契約中は、管理会社の同意がないと契約を解除できないことがあり、資産の流動性が著しく下がるという問題があります。

サブリース契約が悪いわけではありません。信頼できる業者と契約し、内容をきちんと把握していれば有効な手段にもなります。

業者選びで重視すべきポイントは以下の通りです。

契約書を読んでもわからない場合は、不動産専門の弁護士や司法書士に相談するのが安心です。

不動産投資で安定した家賃収入を得たいという気持ちは当然ですが、契約内容を軽視することは将来的な損失につながります。

契約前に必ず以下をチェックしましょう。

また、複数社から見積もりや条件を比較することで、リスクを減らすことができます。