不動産投資の相続・法人化・共同購入とは？初心者でもわかる基礎知識を徹底解説
生徒
「不動産投資を家族で引き継ぐには、どうすればいいですか？」
先生
「不動産は相続の対象になるので、きちんと準備しておくことで税金の負担を軽くできますよ。」
生徒
「あと、法人化とか共同購入とかも聞いたことあるけど、違いがよくわからなくて…」
先生
「それぞれにメリット・デメリットがあるので、今回は不動産投資に関わる相続・法人化・共同購入の基礎をしっかり解説していきましょう！」
1. 不動産投資と相続の基本
不動産投資では、家賃収入が得られる物件を所有している限り、相続の際に相続税の対象となります。
現金よりも不動産の評価額は低く算定されるため、節税効果があると言われています。たとえば、時価1億円の不動産でも、相続評価額は6000万円程度に下がることがあります。
ただし、相続人が複数いると分割しづらいため、トラブルを防ぐためにも遺言書や家族信託の活用が有効です。
また、相続税の納税資金を準備しておくことも重要で、生命保険の活用や、不動産の売却・活用計画も検討しましょう。
2. 不動産投資の法人化とは？
法人化とは、不動産を株式会社や合同会社などの法人名義で保有・運営することです。これにより、税金面や資産管理の柔軟性が高まります。
個人と法人の大きな違いは、所得税と法人税の税率にあります。個人では累進課税（最大45％）ですが、法人では実効税率が約30％程度に抑えられる場合もあります。
さらに、法人であれば
- 家族に給与を支払って節税できる
- 利益の繰り延べや赤字の繰越が可能
- 退職金の支給によって節税ができる
といった柔軟な経営戦略がとれます。
ただし、設立費用・維持費・事務負担が発生する点には注意が必要です。税理士との連携や、経費処理の知識も求められます。
3. 共同購入（共有名義）の仕組みとは？
共同購入とは、複数人で一つの不動産を共有名義で所有する方法です。たとえば、夫婦や親子、友人同士で費用を分担して物件を購入するケースがあります。
メリットとしては、
- 資金負担を分けられる
- 融資の審査で有利になることもある
- 節税対策（贈与や相続）に活用できる
があります。
ただし、持分割合で収益や経費を分ける必要があり、売却や相続時にトラブルになる可能性もあるため、事前に契約書やルールを定めておくことが重要です。
4. 相続対策としての法人化と共同購入の使い分け
相続対策としては、法人化も共同購入も有効な手段ですが、それぞれ適したケースがあります。
法人化が有効なケース：
- 不動産の数が多く、長期的に事業化していく場合
- 家族に給与を支払って所得分散したい場合
- 将来の資産承継を法人単位で整理したい場合
共同購入が有効なケース：
- 購入時点で複数人の資金をまとめたい場合
- 贈与や相続によって持分を移したい場合
- 親族との共有名義で始めたいとき
いずれにしても、税理士・司法書士・不動産業者と相談しながら進めることで、リスクを減らしながら最適な方法を選ぶことができます。
5. 節税・資産保全を意識した長期戦略が重要
不動産投資は単なる収入源としての家賃収入だけでなく、資産の形成・保全・相続にも大きな影響を持ちます。
とくに日本では、相続税や固定資産税の負担が重くなりやすいため、計画的に法人化や共有持分を検討することはとても重要です。
たとえば、
- 早期に法人を設立して、子どもを役員にしておく
- 親から子へ贈与を通じて少しずつ持分を移していく
- 将来的に法人へ物件を売却し、資産を移転していく
といった資産承継のシナリオを持つことで、長期的に不動産投資のメリットを最大化できます。
6. 不動産投資の法的手続きと専門家の活用
不動産投資を進めるうえで、法的な知識も欠かせません。相続では遺産分割協議書や登記変更が必要になりますし、法人化では会社設立登記・定款作成・税務署の届け出などが必要です。
また、共同購入では持分割合を明記した売買契約書を作成しておくことが大切です。
法律や税金は複雑で変更も多いため、税理士・司法書士・行政書士・弁護士といった専門家に相談しながら進めることで、トラブルや損失を防ぐことができます。
