利回りとは？初心者でもわかる不動産投資の収益性を見極める指標の基本
生徒
「不動産投資って利回りが大事ってよく聞きますけど、それってどういう意味ですか？」
先生
「利回りは、不動産からどれくらい収益が得られるかを示す指標です。利益率のようなものですね。」
生徒
「利回りって1種類だけですか？ 具体的な計算方法も知りたいです！」
先生
「とても大切な質問です。表面利回りと実質利回りという2つの種類があります。順番に見ていきましょう。」
1. 不動産投資における「利回り」とは？
利回り（りまわり）とは、投資額に対してどれだけの収益（家賃収入など）が得られるかを表す割合のことです。不動産投資では非常に重要な判断基準となります。
たとえば、1年間で100万円の家賃収入がある物件を、1000万円で購入した場合、利回りは10%になります。
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2. 表面利回りとは？
表面利回り（グロス利回り）は、物件価格に対して得られる年間家賃収入の割合を指します。費用は考慮されていない、いわば「見かけ上の利回り」です。
計算式はこちらです：
表面利回り（％）＝（年間家賃収入 ÷ 購入価格）× 100
例えば、家賃10万円×12ヶ月＝年間120万円の収入、物件価格が2,000万円なら、表面利回りは6%になります。
3. 実質利回りとは？
実質利回り（ネット利回り）は、家賃収入から管理費・修繕費・税金などの諸経費を差し引いた後の利回りを指します。
こちらが、実際の投資収益に近い値になります。
計算式はこちらです：
実質利回り（％）＝（年間収入 − 年間経費）÷（物件価格＋諸費用）× 100
例：年間収入120万円 − 経費20万円、購入総額が2,200万円なら実質利回りは約4.5%
4. 利回りを見るときの注意点
- 空室リスク：常に満室とは限らず、空室期間は収入ゼロになります。
- 家賃下落の可能性：築年数や周辺環境で家賃が下がることもある。
- 修繕費・管理費：築年数が古くなるほど出費も増える。
- 利回りが高すぎる物件：実際には問題を抱えているケースも。
数字だけで判断せず、物件の状態や地域性も含めて総合的に判断しましょう。
5. 利回りの相場ってどれくらい？
利回りは地域や物件タイプによって異なります。以下は目安です。
- 都心の新築ワンルームマンション：3〜4%
- 中古マンション：5〜7%
- 地方の一棟アパート：8〜12%
利回りが高いほど魅力的に見えますが、リスクも高くなる傾向があります。
6. 利回りの高い物件は本当にお得？
利回りが高い物件は収益性が良さそうに見えますが、次のようなリスクも潜んでいます。
- 空室率が高いエリアで、実際には収益が安定しない
- 古すぎる物件で、修繕費が多くかかる
- 治安や交通の便が悪いことで入居者が定着しにくい
利回りは重要ですが、安定した収入が得られるかどうかをしっかり見極めましょう。
7. 仮想通貨にも「利回り」がある？
実は、仮想通貨（暗号資産）にも利回りの概念があります。
- ステーキング：仮想通貨を預けて報酬（年利）を得る仕組み
- レンディング：他人に貸し出して利子を得る副業スタイル
不動産と違い、変動が大きくリスクもありますが、少額から始められるのが魅力です。
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8. 利回りだけでなく「総合判断」がカギ
不動産投資において、利回りは重要な指標ですが、それだけで物件を選ぶのは危険です。
- 立地：利便性や将来性のあるエリアか
- 建物の状態：築年数や構造のチェック
- 資産価値：将来的な売却価格も考慮
- 収支バランス：返済額とのバランスがとれているか
副業として不動産投資を成功させるには、収益性・安定性・将来性の3点を意識しましょう。
